最近，大中華區的麥當勞正在積極轉型。

先是今年年初，中信和凱雷投資以20.8億美元接手麥當勞在內地和香港未來20年的業務。

收購尚未完成商務部審批，臺灣又傳來新消息。3月28日，麥當勞擬以51億新臺幣（約1.69億美元）將臺灣業務轉讓給德昱股份。

據說，接連“甩賣”是因為近兩年業績不佳。

了解相關新聞時，常會看到一種說法：麥當勞是一家房地產企業。中信、凱雷收購麥當勞業務，看中的不是漢堡，而是地產。

甚至有人說：麥當勞是全球最大的房地產企業。

他們的“理由”有三：

① 麥當勞創始人雷·克羅克曾親口說：我們做的不是漢堡生意，而是房地產生意。

② 麥當勞在全球100多個國家擁有30000多家分店，普遍位于黃金地段。

③ 腦補出一種商業模式：漢堡薯條利潤很低，只是用來“獲取流量”的；真正的生意是精準選址，簽下地產，然后通過麥當勞的品牌和服務價值帶動周邊商圈，推動地產升值而后獲利。

由于在國民心中，地產行業才是真正賺大錢的買賣，仿佛“所有企業最后都會進軍房地產”，因此這一套說辭很能唬人。

不過，是時候辟辟謠了。

首先，即使麥當勞是房企，它也不是最大的。

按照營收排名的2016年《財富》世界500強榜單上，綠地排名第311位，萬科排第356位，麥當勞排第420位。

而根據2017年初公布的2016全年銷售數據，恒大超越了萬科。

幾家正兒八經的房產企業還在你追我趕，頭把交椅肯定輪不到麥當勞。

然后，咱們再來說說麥當勞能不能算房企：

第一，創始人說了不一定算。若按照創始人的理念，很多企業不一定在干嘛呢……

寶馬的真名是巴伐利亞發動機制造廠(Bayerische Motoren Werke AG)，而且最初的產品是飛機引擎。直到創始人吉斯坦·奧托去世，寶馬都還沒進軍汽車制造業。

松下最初是做燈泡插座的，三星最初是把魚干果蔬出口到中國東北的，Twitter是播客公司Odeo失敗時的副產品，豆瓣最初是想做旅游景點推薦網站“驢蹤”……

距離麥當勞創始人克羅克說出那句“房地產宣言”，已經過去了半個世紀，怎么能還用當時的話來評判今天的麥當勞呢？

第二，全球三萬多家麥當勞分店，經營模式不同。

其中不到20%是公司直營（十年前還是40%，可見麥當勞的變化有多大）。

另外80%是授權經營，分為三類：

① 20000多家傳統特許經營商，主要位于美國、西歐等成熟市場，麥當勞擁有很多店面土地和建筑所有權或長期使用權；

② 5000多家授權發展商，位于拉美、東南亞、東歐等地，這種模式下麥當勞不做任何地產投資；

③ 少量的附屬公司，例如日本麥當勞株式會社（創始人是曾提攜孫正義的藤田田），擁有3000家連鎖店，總部不會插手太多業務。

不難理解，在社會動蕩、法律法規不健全、地價波動極大的地方，直接投資地產風險太大，麥當勞才不會輕易為之。

那么，中國算哪種呢？

目前，麥當勞在中國約有2400家店面，其中70%是直營模式。這和中國特殊的市場環境以及麥當勞謹慎的擴張步伐有關——1990年第一家中國麥當勞在深圳開張，直到2008年，麥當勞才在中國開放特許經營。

正是這樣的重資產經營模式，使得全球店面數量3倍于肯德基的麥當勞，在華店面數量只有肯德基的一半，而且大城市餐廳較多，三四線城市偏少。（當然，隨著特許經營權轉讓，局面可能改變）

在直營模式下，非但不能收房租，反而要交高額房租……有這樣的房地產企業嗎？

那么第三，麥當勞究竟如何賺錢？

從最新年報來看，麥當勞年營收的65%來自直營店鋪銷售額。不過，直營店收入雖高支出也高，公司毛利主要還是來自授權經營。2015年，麥當勞直營餐廳營收165億美元，毛利25億；授權餐廳營收89.3億美元，毛利72.8億。

授權經營收入又來自哪里呢？實際分為三部分：初始加盟費用、租金、特許權使用費（按銷售額抽取）。2015年，三項收入分別為0.8億、58.6億、29.8億美元。

如此看來，店鋪租金帶來的收入確實不錯。不過，因此就說麥當勞是房地產企業也太牽強了吧？畢竟，公司年營業收入有254億美元，租金收入只占不到四分之一。

所以外媒普遍將麥當勞歸入餐飲服務業，而非房地產。

至于有些中文媒體有意無意地混淆加拿大房企麥當勞（Macdonald Realty）和麥當勞快餐（McDonald's），那就更是“總想搞個大新聞”了。